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                黑龙江省物业管㊣ 理条例(草案送审稿)
                时间:2019-05-15 08:53      来源:未知      阅读:次    
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                第一章   

                第一条立法目的和依据〕 为了规▲范物业管理活动,维护物业管理当事人的合※法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进↘和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业↘管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

                第二条〔适用范围〕 本省行政区→域内物业管理以及相关监督管理活动适用本条例。

                第三条〔基本原则〕 物业管理活动应当坚持以人为本,遵循↙公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则

                〔政府职责和基层群众性自治组织ぷ义务 县级以上人民≡政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调←机制,促进物业服务行业发展和文▂明小区建设。

                街道办▲事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理的重要内容,并承担本辖区物业管理的组织、指导、协调和监督工作。负责组织、指导本辖区内各物业管理区域成立业¤主大会,选举业主委○员会,监督业主大会、业卐主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调↑和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。社区居(村)民委员会应⌒ 当协助和配合。

                〔部门职责〕 县级以上人民政府主管物业管▓理的部门(以下称物业行政主◎管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督▓管理工作,依法履行下列职责:

                  (一)对物业服务质量进行监督管理;

                  (二)对物业ㄨ服务企业及其从业人员、业主委㊣员会成员进行业务指导、培训和监督管理;

                  (三)对物业招投标活动进行监督管理;

                  (四)对物业承接查验、物业服■务企业退出交接活动进行指导和监督;

                  (五)处理△物业管理中的投诉;

                  对专项维㊣修资金缴存、使用情况进行监督管理;

                  (七建立健全物业管理电子信∏息平台;

                  (八)法律、法规规定】的其他职责。

                县级以上民政主】管部门负责对街道★办事处、乡镇人民政府和居(村)民委△员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。

                县级以上人民政府其他有关行政⊙主管部门应当按照△各自职责,做好物业管理的相关工作。

                〔行业自律 物业管理行业协会应当制定〒并组织实施」行业服务标准和行业行为规范,参与物业承接查验,开展物业管理示范项目考评和从业人员培训,加强行业自律,规范行业行为,促进依法经营和诚信服务,维护市场秩序和公平竞争

                 

                第二章 物业管理区域以◇及相关配置

                 

                〔物业管理区域划分原则〕 物业管理区︼域的划分,应当」有利于实施物业管理,以建设用地规划许可证确定〓的用地范围为基础,综合考虑土地使用权属范围、物业共用设施」设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自○然界线等因素。

                物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关←场地共用不能独立分割的,应当○划分为一个物业管理区域;能够分割√独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

                〔物业管理区域的划分 建设单位应㊣ 当在商品房预售或者现售前,物业管理区域向物业【所在地县级物业』行政主管部门备案,物业行政主管∑ 部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办▲事处或者乡镇人民政府

                房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

                本条例施行前已经划分物业管理区域,但尚未№向物业管理行政主管部门备案的物业,由物业★服务企业或者业主委员会向物业所在◎地县级物业行政︽主管部门备案。

                本条例施行前已经建成并交付,但尚未划分物业管理区域的物业,由物业所在地县∩级物业行政ξ主管部门会同街道办事▅处☉或者乡镇人民政府,在征求业主和社区居(村)民委员会ξ 意见后,根据本条例规定↙划分物业管理区域。

                配套←建筑与设施设备管理 物业管理区◥域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关规划、设计←规范和工程标准进行建设。

                配套建筑权属管理 物业管理区域内与物业服务相关的门卫室、监控室等配套建筑应当依法办理权属登记手〖续,不得擅自●改变用途。

                第十配套公建的权属 按照规划要求在物业管理区域∞内配套建▆设的幼儿园、会所、休闲健▆身用房地下车位ζ 等,应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建〓设单位所有的,建设单♀位应当提供产权证明文件,并优先为业主提供【服务;除法律、行♀政法规规定外,未〗约定属于建设单位所有的,其所有权依法属于业主。

                十二〔物业管理用房的面积标准〕 物业管理用房由建设单位无偿配置,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、抵押,未经业主大会同◆意,不得改变用途。

                新◣建的物业,建ω 设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房,物业管理用房最低不少于一百五十平∩方米并符』合下列要求:

                (一)房@屋总建筑面积二十五万平方米以下∑ 的,按照不少于总建筑面积千分之二配置;房屋总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按照不少于千分之一的标准配置;分期』开发建设的,首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米,且集中建¤设。

                (二)物业管理用房应当位于地面以上并能够独立使用,相对集中,便◥于开展物业服务活动,具备供水、排水、供电、供热以及通风、采光等使用功能;所在楼层不◇得高于二层,但配置电梯的△除外。

                业主〗委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低〒于二十平方米。

                第十〔物业管理用房的保障措施〕 城乡◢规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业管理用房的具体位置和面积建设单位应当○按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设⌒ 物业管理用房,并与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。

                第十 新建住宅物业专业经营设施设备的管理 建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用〓户端口以外的专业经营设施设备,应当按照国家技术标准和专业技术规范依法设计、施工,所需费用由建→设单位承担。

                建设单位应当通知专业经营单位参加竣工验收;竣工验①收合格后,应当将专业经营ω 设施设备的所有权无★偿移交给专业经营单位,并签订移交合同。专业经营单位应当接收并负责运行、维修、养护、更新和管理。

                第十已建住宅物业专业经营设施设备的管理 本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等终端用户端口以外的专业经营设施设备的所有权,无偿移交给专业经营@ 单位。

                县级物业行政主管部门组╳织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业▓技术规范进行验收;验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理,并签订移交合同;验收不合格的,由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规☆范提出改造方案,经改造合格后移交。改造费用的承■担办法,由市、县☉人民政府制定

                 

                第三章 业主、业主大会及业主委员会

                 

                十六条〔业主权利义务〕 房屋的所有权人为业主。

                业主在物业管理中的权利、义务按照∮法律、法规规定卐和管理规约、物业服务合同约定确定,不得以放弃权利为由不履行义务。

                人民法院、仲裁委员会作出的生ζ 效法律文书,以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事◆由合法占有房屋,但尚未依》法办理房屋所有权登记公民、法人和其他》组织,在物业管理中享有◣业主权利,承担业主义务。

                十七〔首次业主√大会会议召开条件〕 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

                (一)交付房屋建筑面积专有部分超过建筑物总面积√百分之五十的;

                (二)交付房屋套数超过总Ψ 套数百分之五十

                (三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过总套数百分之五的;

                (四)前期物业△服务合同依法解除或者合同期限即将届满

                (五)分多期实施的住宅建设项目,首期交付使用满足上述内〓容之一的。

                只有一→个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由∩业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

                十八〔首次业主大会筹备组建 符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当向物业所Ψ在地的街道办事卐处或乡镇№人民政府提出筹备首次业主大会会议※的申请,十名以上业主也可以联名申请。街道办事处或者乡镇人民政府应当在十日内指导组建首次业主大会筹备组。

                筹备组由业主、建设单位(单位)、街道办事处或者乡镇人民政府、社区居(村)民委员会等派员组成,组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担♂任。筹备组中的业主代表由▃街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

                筹备组≡成员人数应当七人以上◥的单数,其中业主代≡表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

                筹备组应当自■组建之日起七日内,将成员名单及其与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置◣公示。业主对筹备≡组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

                单位小区首次业主大会会议的筹备工作,由其所在单位发起,物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

                新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费,由所在单位∏承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费,由县级人民政▆府承担。

                十九条〔首次业主大会筹备组职责〕 首次业主大会筹备组履行下列职←责:

                (一)确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容;

                (二)拟定业主大▲会议事规则草案、管理规约草案业主委员☆会工作规则草案;

                (三)确认业主身份和业主人数,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

                (四)拟定业主委♂员会委员选举办法草案,核〇查业主推荐或者自荐的业主委员ζ会委员候选■资格,并确定候选人名单■

                (五)确定首次业主大会会议表决规」则;

                (六)召开首次业〇主大会会议的其他准备工作。

                对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物〗业管理区域显著位置公示。业主对前款第二项至第五项规定的内容有异议的,筹备组应当记录并【予以答复。

                筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

                第二十条〔业主大会█职责〕业主大会履行下列职责:

                (一)制定和修改》业主临时管理规约或者管理规约、业主大会议事规则;

                (二)制定和修改业主大会会※议表决规则;

                (三)选举、罢免或者更换业主委员会√成员和监事会成员;

                (四)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服Ψ务企业;

                (五)确定物业服务内容、标准以及物业服ω务收费方案;

                (六)听取和审查▲业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

                (七)决定物业共用♀部位、共用设」施设备♀的使用和经营的方式、收益分配;

                (八)决定改建、重建建筑物及其附→属设施;

                (九)决定筹集和使用专项①维修资金;

                (十)决定业主大会、业主委员↘会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;

                (十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

                (十二)决定有关业主共有和共同管理权利「的其他重大事项。

                决定前款第八、九项规↙定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积◥三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业ζ主同意;决定前款其∑ 他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

                第二十业主大会召开形式 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的↙规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当召开临时业主大会。

                街道办事处、乡镇人民●政府应当派员列席业主大会。

                第二十对业主委员→会组织召开业主大会的监督 业主委员会╱不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

                第二十业主大会召开条件、投票权数确定和表决方式▃ 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总▓面积过半数的业主且★占总人数过半数的业主参加,方为有效。

                对业主自愿放弃行使业主大会选举表决权的,视为同意ω 业主大会的表决结果,不计入总投票权数中。

                在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业▓主大会表决方式。县级以上人△民政府物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使@用。

                通过传统表决方式投票表决的,业主自愿「放弃表决权的,应当履行签字或者确认程序;通过上述信息平台方式投票表决的,业主自愿放弃表决权的,应当以平台发送表决信息至表决结束信息平台记录的信息方式确认。

                二十四〔业主委托人 业主可以委托代理人参加业主大会会议,应当出具书面△委托书,载明委托事项、权限期限。委托代▼理人必须是业主的直系亲属房屋承△租人、或者律师等法律╱工作者,委托代理人不得代理两户以上业主

                二十五〔业主委员会委员 业主委员会一般由五至ξ十人的单数委员组成。对一个管理区域分期建设或尚有部分物业未交付入住的,应当按照相应比例预留委员名额,待交付入住后陆续补充。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并具备下列条件:

                (一)具有完全民事▽行为能力;

                (二)遵守有关法律、法规;

                (三)遵守业○主大会议事规则、管理规约,模范履行业▽主义务;

                (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

                (五)具有一定的组织能力;

                (六)具备必要的工√作时间。

                符合上述条件的中共党员,或者持有民政部门颁发证书的志愿者,以及受到◎市级以上表彰的先进个人,可以优先@ 入选。

                业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚,是否有不良信用记录,是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息,并向业主公开。

                业主委员会每届任期三至五年,委员可以连选连任。业主委员会主∏任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

                业主委员会委员实行差额选举的,未当选且得票数达到〗规定票数的候ξ 选人,可以当选候补委∑ 员,并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规∑ 则确定,但不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。

                业主委员会委员资格←的终止,按照国家有关规ζ 定执行

                业主委员会委员●资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财︾物移交业主委∞员会。拒不移交的,业主委员会、业主或●者居()民委员会可以请求街道办事处或卐乡镇人民政府督ζ 促移交。

                第二十六条〔业主委员会组织建设 符合成立中国共产党党组织条件的业主委员会,应当〗成立党组织。业主委员会党组织受街道办事处党组织管理。

                业主委员会党组织成员终止委员资格的,按照相关程╲序终止其党组织成员资格。

                第二十〔业主委员会委员禁止行【为〕 业主委员会和业主委员会委员不得有下@列行为:

                (一)阻挠、抗拒业主大会∏履行职责;

                (二)弄虚作假,隐瞒事实∩真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延@提供有关文件、资料;

                (三)利用职务之便接受减免物业费、停车费,或者索取、非法收受建设单位、物业服ぷ务企业【提供的利益、报酬;

                (四)违反业主『大会议事规则或者未经业主大◇会授权,擅自使◥用业主大会或者业主委员会印章;

                (五)打击、报复、诽谤有关投诉、举报人;

                (六)未经业主大会¤授权,擅自解聘或者选聘物业∞服务企业;

                (七)擅自动用物业共用╳部位等经营收益、业主代管的资金,侵占业主共有财产;

                (八)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

                第二十条〔业主委员会成立日期和业主大会议事规则、管理▲规约生效时间 依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期,并应当自成立之日起十日内在物业管理区域显著位置公∞示业主委员会委员和候补委员名单

                业主大会议事规则和管理规约∮自业主大会审议通过之日起生效。

                二十〔业主委员会的改选 业主委员会实际履行工作职能的委员人数少々于50%不能正常开展工作的,或者业主委员会任期未满自行々解体的,街道办事处或者乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会⌒ 议,依法改选。

                三十建设单◣位筹备义务 建设单位应当将房◣屋交付情况及时报送街道办事处或①者乡镇人民政府,并按照街道办事处或者乡镇人民政府的要求,提供筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域划分,建筑物、构筑物、配套设施设备、相关︼场地明细,业主名册建筑规划总平面图,以及物业管理用房配置相关材料。

                第三十〔业主监事会性质〕 业主大会可以设立业主监事╳会。监事会由三至七名监事组成,组成人数为单数,具体监事人数由业主大会根据※物业管理区域的实际情况确定。业主人☆数较少的业主大会,可以设一名监事,不设监事会。

                业主监事会是业主大会的监督机构,由业主大会会议选举产生,对业主大会负责。

                业主监事会工作规则由业主大会或者业主监事会起草并经业主大会会议表决通过。

                业主监事会每半年至少召开一次会议,会议应当有过半数监事出席,作出的决定应当经全体监事过∮半数同意,并签字■确认。

                第三十〔业主监事会职■责〕 业主监事会履行下列职责:

                查阅业主大会财务账薄及其他会计资料,检查业主大会√财务状况;

                监督业主◆委员会执行业主大会决定的情况,对违反物业管理法律法规、管理规约、议事规则或者业主大会决定的业主委员会委员、执行秘书、财务人员︾提出罢免或者辞退的建议;

                就业主监事会或者监事职权范围内的事项向业主大会会议提出提案;

                派员列席业主委员会》会议,并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;

                对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为,要求◆予以纠正;

                定期向业主大会会议报告业◥主监事会行使职权的情况∩并通告全体业主;

                业主大会议事规则①授予的其他职责。

                监事会履行前款职责时,可以进行→调查,也可以聘请专业服务机构协助其工作。

                第三十监事会组成及资格监事会主席和副主席由监事会从监事中Ψ 选举产生。

                监事会成员全部为兼职,不领※取任何报酬。监事会工作经费支出标准由业主大会会议决定,列入年度经费预算。

                监事候选人资※格、选举办法、任期等由业主大会ㄨ按照本条例有关业主委※员会委员的相关规定在业主大会议□事规则中确定。

                〔业主组织工作经费〕 除首次※业主大会会议外,业主大会业主委员会、监事会的工作经费和业主委员会委ㄨ员的工作补助,应当由全体业主分※摊,或者物业共用】部位、公共场地、共用设施设备经营收益中列支,具体办法和标准由业主大会∞决定。

                业主委员会应当在物业管理区域出入口和住宅单元出入口显著位置公示工作经费和工作补助的筹集、管理和使用情况每年不少于两次,每次↓公示期不少于10

                三十社区居(村)民委员会◤的常规职责 社区居(村)民委员会街道办事处或者乡镇人民政府的指导监督∞下,负责做好对业主组织和物业服▅务企业日常指导、监督、协调工作。

                具备成立条件的新№住宅小区经指导未能成立业主大会和业主委↘员会的或者业主委员会任期未满自行解体的,以及老旧住宅↘小区始终未成立业主大会和业№主委员会的,街道办事处或者乡镇人民政府可以指定社区居(村)民委员会临时代行业主大会和¤业主委员会职责

                实行社区居(村)民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责的,应当从符合业主委员条件的业主中抽签选出少于半数的业主委员,组成临时业主委员会。业主委员♂会主任、副主任由社区居(村)民委员会派员担任。

                三十业主小组 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该▆幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责:

                (一)推选业主代表参加业主大会会议;

                (二)决定本幢、单元范围内住宅物业共用部位、共用卐设施设备的维修、养护、更新和∏改造。

                业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责╱时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

                三十物业管理联席会议制度 街道办事处、乡镇人》民政府应当建立由业主委员会、物业ㄨ服务企业、社区居(村)民委员会、公安派出所、人民调╲解组织、专业经营单位和有关行政主管部门※等参加的物业管理联席会议制度,协调下列物业管理事项:

                (一)物业管◣理与社区管理的衔接、配合;

                (二)业主委员会和有关单位不依法履行职责的情况;

                (三)业主委员会换届过程中出现的问题;

                (四)提前终止物业服务合同的问题;

                (五)物业服〇务企业交接和退出中出现的问题;

                (六)需要协调的其他物业管理事项。

                 

                第四章 前期物业管理

                 

                三十〔前期物业服务企∏业的选聘〕 新建→住宅物业实行前期物业管理建〖设单位应当在商品房预售或者现售通过招投标方式选聘物业服务企业。

                投标人不足三人或者①建筑总面积在万平』方米以下的,经物业所在地县级物业行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

                三十〔前期物业服务合同〕 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务ㄨ合同,并自签订之日起十五日内前期物业服务合同临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门备案,物业行政主管部门应当将备案材料及时∑ 转告街道办事处或者乡镇人民政府

                四十〔前期物业服务费用▂的承担 前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用,由建设单位承担。房屋交▃付之日至前期物业服务合同终止㊣之日发生的物业服务费,由买受人承担。

                四十〔前期物业服务企业参与住宅物业开发建设 前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设,对住宅物业的规划设@ 计方案、配套设施建设、工程质量控≡制、设备〖运行管理等事项,提出与住宅物业管理有关的建议。

                建设单位可以邀★请前期物业服务企业参加竣工验收。

                四十新建住宅物ω 业交付条件 新建住宅物业具备下列条件后,建设单位可以办理物业交付:

                (一)建设工程竣工验收合格;

                (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备按照规划设计№要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具;

                (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计☆要求建成;

                (四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设△计要求建成,并满足使用功能要求;

                (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依】法取得使用合格证书;

                (六)物业使用、维护⌒和管理的相关资料完整齐全;

                (七)法律、法规规定的其他条件。

                四十〔前期物业服务的承接查验〕 物业服务企业〖承接前期物业服〇务项目时,应当按照国家有关规定和▼前期物业服务合同约定,对物业共用部位和共用设施△设备进行查验,承接查验相关费用由建设单位承担。

                建设单位应当组织居(村)民委员会、业主代表、物业卐管理行业协会或者专业机构参与承接」查验,进行见证和监督,承接查验记录须经参与承▼接查验各方代表签字确认后,建设单〓位方可与物业服务企业签订物业承接查验协议。

                建设ζ单位应当对承接查验全过程进行影像记录,并在业主办理入住手续时,主动公开承接查验协议,现场播放承接查验影像资料。影像←资料应包含监控系统、消防系统等【重要设施设备查验内容

                物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定并在业主办理进户手续时进行公示

                建设单〗位未整改落实未签订承接查验协议的,建设单位不得将该物业移交给物业服务企业建设▓单位未按照承接查验协议约定的期限整改♀落实的物业服务企№业应当及时向物业主管部门报告。

                所在地县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当督促建设单位及时整改遗留问题,建设单位应当按照∑ 承接查验协议内容及时解决』并组织复验。

                住宅物业专有部分由业主查验出现质量问题的,由业︽主向建设单位提出;业主向物业服务企业提出,物业服务企业应当及时♀转告建设单位。

                四十承接查验备案物业服务企业应当自住宅物业交接之日起№三十日内,持以下资料向物业所々在地县级物业行政主管部门办理物业承接查验备案:

                (一)物业承接查验备案申报表;

                (二)前期物业服务合同备案证明;

                (三)临时管理规约备∞案证明;

                (四)物业承接查验协议;

                (五)建设单位移交资料清单;

                (六)查验记录;

                (七)交接记录;

                (八)其他承接查验有关的文件。

                报ζ 送资料齐全、符合法定形式的,物业行政主管部门应当予以备案。物业承接查验协议作为前●期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

                第四十住宅物业质量保证金制度 新建住宅物业在国家规定的建设工程质量保修期限和保修范围内,实行住宅物业♀质量保证金制度。

                建设单位应当新建住宅物业交付前,按ω 照物业建筑安装工程费百分之三的比例向物业所★在地的市、县物业¤行政主管部门设立的银行专户存储@ 住宅物业质量保证金。但建设单位能够提供该工程质量责↓任保险单或者银行保函的除外。

                住宅物业质量保证金应当ω 专款专用,由物】业行政主管部门监督使用。

                第四十〔住宅物业质量问题处理时限〕 住宅物业在质@量保修期限内出现质量问题的,建设单位接到物业服务企业代业主或者业主委员会提出的维修要求后,应当组织施工单位在三日内到现场核实;情况属实的,应当在十五日『内维修。

                第四十住宅物业质量保证金的使用〕 建设单位在住宅物业质量保修期限内不】履行或者延迟履行保修义务的,由业主、业主委员会或者物业服务企业组织维修,费用从住宅物ξ业质量保证金中支出。

                住宅物业质量保证金余额不足应当交存总额百分之五十的,物业行政主管部门应当』及时书面通知¤建设单位,建设单位应当自收到书面通¤知之日起十五日内足额补存。

                第四十〔住宅物业质量保证金的退还 住宅□物业质量保证金的保证期限,自竣工验收合格之日起计算。

                符合下列条件之一的,物业行政主管部门应当在住宅物业分部工程最低保々修期限届满后十五日内,将与分部工程对○应的质量保证金本息余额退还建设单位:

                (一)未出现属于保修范围内々质量问题的;

                (二)出现保修√范围内质量问题,但建设单位已按照规定维修并验收合格,或者与业主或物业企业对维修费用的承担达成协议并已给付的;

                (三)建设单位和业主对质量问题发生争议,但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会作出的生效法律〓文书履行义务的。

                住宅物业质量保证金退还前,物业行政主管部门应当将拟退还事项在相关物业管理区域显著位置公示,公示时间不得少①于七日。

                住◥宅物业质量保证金退还后,建设单位◣应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

                 

                第五章 物业服务管理

                 

                第一节 物业服务企业管理

                 

                四十业主共同◣选择物业服务企业 选聘和解聘物业服务企业,应当召开业主◤大会,并按照大会程序表决决定。

                五十〔物业服务合同 业主委员会应当与业主大会选︽聘的物业服务企业依法签订物业服务合同,物业服务合同对全体业︽主具有约束力。

                物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和◤服务质量,全面履行服务义务。

                物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向物业所在地县级物ξ 业行政主管部门备案物业行政主管部门应当↑将备案的物业服务合同及时转告街道办事处或者乡镇人民政府。

                物业服务合同☉的示范文本由省住房和城乡建设行◥政主管部门与省市场监督管理部∮门联合制定并公布。

                〔物业服务内容 物∮业服务内容主要包括下列事项:

                (一)物业共用部位、共用设施♀设备的维护保养管理;

                (二)公↓共区域环境卫生的维护;

                (三)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

                (四)公共绿♀化的维护;

                (五)物业使用中对禁止行↘为的告知、劝阻、制止和报◆告;

                (六)物业维修、养护以及更新的〓管理服务

                (七)物业管理费用的√账务物业档案的管理

                (八)物业服务合同约定的其他物业服务事项。

                五十〔物业服务项目经理 物〓业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示项目经ζ理姓名和移动联系方式。

                业主委员会经征求25%以〓上按时交纳物业费的业主意见,可以要求物业服务企业更∩换项目经理;要求更换项目经理的,物业服务企业应当及时更换『,并在物业管理∩区域显著位置公示。

                五十〔物业服务收费原则 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

                物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

                物业服务收费政府指导价格和物业服务项※目、服务内容服务等级标准由市、县人民政府■价格主管部门和物业行政主管部门分别制定并依法向社会公布。物业服务项目、服务内容、服务等级标准和政№府指导价,应当依法适时调整。

                实行市场调节价的々,物业服务企业与业主大会可参照政府指导价格,议定物业服务收费标准,具体收费标准在物业服≡务合同中约定。

                五十〔物业服务收费形式 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制形式,具体的收费形式在物业▲服务合同中约定。

                采取包◤干制的,建设单位或者经业主大会授权的业主委员会可以参照物业行政主管部门制定并公布的物业服务等级标准和物价部门定价成本≡标准,以菜单制模式选择后综合确定物业▅服务♀费标准。

                五十明码标价制度〕 物业服务收费实行明码标价业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示■物业服务项目、服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准↓和收费依据等,并公示每年物业服务╲费的收取和使用情况以及财务◥审计报告。物业服务企业◥不得收取未予公示的费用

                五十〔物业服←务费的交纳〕 业主应当根据物业服务合同的约定▆交纳物业服务费。

                市县人民政府可以制定棚户区改♂造安置居民、公共租赁住房承租人中住房困难的特困救助家庭①、享受最低生活保障家庭的物业补∏助办法和标准,给予一定比←例的物业服务费补助,但不得要求物业服务▲企业承担。

                棚户区改造安置居民、公共租赁住房承租人中住房困难的特困救助家庭、享受最低生活保障家庭,应当按照市县人民政府的相应规定█,及时缴纳自行承担比例部分

                业主未按照约定交纳物业服务费的,业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期☉交纳;逾期仍不交纳的【,物业服务企业可以按合☉同约定收取违约金,并依法提起诉讼或者申请仲裁。经仲裁裁决或者司法判╱决确认后仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人〗名单。

                物业服务企业不得因业主欠缴物业服务费而限制业主进出◎小区、入户和车卐辆进入地下停车位。

                物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业服务费,但是预收期限最长不得超过一年。

                业主转让房屋所有权时,应当与物业◣服务企业结清物业服务费。

                五十〔物业服务费的减免 业主停住3个月以上的,可以向物业服务企业申╲请办理停住期间的物业服务费减免手续。物业服务企业应当受理,并与业主签订停住期间物业服务减免合同,明确减免事项和↓违约责任。

                物业服务费的减Ψ 免包括:用户生活垃圾运♀输费用、高层住宅电梯运行费用。各市县可结合本地实际,制定物业服务费的减免办法和减免标准,但减免标准最高不得超过物业服务费的30%

                五十生活垃圾的收集转运 物业服务企业负责物业管理区域内生活垃圾分类的→相关工作,督促检查生活垃圾「分类投放,负责生活垃圾的分类收集、分类转运生活垃圾的外运工作由市政环卫部门负责,不得向物业企业收费。

                五十专业经营单位收费〕 供水、排水、供电、供气、供热、通信专业经营单位应当〗向最终用户收取费用,不得强制物业服务企业无偿代收代交,不得因物业服务企业拒绝代收代交费用停止〒向最终用户提供服务。物业服№务企业代收的费用,不属于其营◇业收入。

                住宅物业管理区域内公共场所照⌒ 明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫室、车库、物业用房等非经营性用水、用电、用气、用热价格,按照当地居民使用价格标准执行。

                六十〔安全隐患的防范和→消除 物业管理区域内,由物业服务企业负责管↑理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置警示标识,采取防范措施,排除隐患。能够自行★处置的,应当及时消除安全隐患;不能自行处置的,报告政府有关部门。

                物业服务企业发现由其他单位负责▓管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,应当及时通知管理单位,管理单位应当及时消除安全隐患

                六十一〔解除物业服务合同和续聘 物业服务合∑同任何一方当事人提出依法解除物业服务合同的,除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外,还应当通知全体业主;合同未约定通知期限的,应当提前六十日书面通知另一方,并在物业∏管理区域显著位置公示。

                业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合▲同。

                物业服务交接▲ 业主大会决定解除物业服务合同的,被解聘的物∏业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十日内办理完毕移交手续,退出物∏业管理区域;退出物业管理区域前,应当维持正常的物⊙业管理秩序。

                被解聘的物业服务企业应当业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

                (一)移交物业档案

                (二)移交物业▼共用部位共用设施设备、物业管理用房等固定资产;

                )结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

                )法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

                物业服务合同期限届满,业主大会√未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。

                物业管理移交监▽管 物业所在地县物业行政主管部门街道办事处乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督

                被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不交出物业管理资料的,物业所在地县物业行政主管部门会同公安部门勒令其强♀制退出交出物业管理资料并将其列入物业服务企业“黑名单”。

                六十诚信履约监督机制 县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信〖履约监督机制,健全物业服务企业从业人员诚信档案“黑名单”记载违法违规和诚信履约信息,并定期向社会公布。

                六十诚信行为监督 县级以上物业行政主管部门发现物业服务企业及其工作人员、项目负责人有下列行为的,应当计入诚◥信档案。

                被市级以上相关部门评为诚信企业、个人的;

                被市级以上相关部门授予有关表彰证书、牌匾的;

                被市级以上物业行业协会评为物业管理示范项目的;

                在国家、省级物业行业协会组织的技能大¤赛中取得优秀成绩的;

                (五)主动接管老旧小区、弃管小区的;

                (六)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的;

                (七)建设单位与物业◢服务企业、物业服务企业与业主委员会之间、物业服务企业之间物业查验和交接,违反法律法规有关规定的;

                (八)骗取、挪用或者侵占业主共有资金;

                (九)擅自改变物业服务用房、共有物业用★途;

                (十)擅自利用物业共用部★位、共用设施设备进行经营的;

                (十一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用∑途的;

                (十二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,严重损害业主共同利益的;

                (十三)管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事★故;

                (十四)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正;

                (十五)未按物业行政主管部门要求按时报送相ω 关统计数据;

                (十六)严重损@ 害业主利益的;

                (十七)违反法律法规禁止⌒的其他行为。

                (一)至(五)项内容列为优良诚信记录;(六)至(十七)项经依法作出处理后,列为不良诚信记『录,其中,(六)(八)(十)列入物业服务企业、个人失信“黑名单”。

                六十〔纠纷处理方式 业主、物业使用◥人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷,可以向县级以上物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉或者申请调解,也可□以依法提起诉讼或者申请仲裁。

                 

                第二节 业主自行ξ管理

                 

                六十〔业主自行管理〕 经业主大会决定,业主可以对物业实施自行管理,并接受所在地县级物业行政主管部门街道办事处乡镇人民政府的指导和监督。

                业主自行△管理不得违反有关法律法规规定,不得损害社会公共利益,不得侵害业主和他人的合法权々益。

                六十〔议事方式〕 业主自行ぷ管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式▲等事项由业主共同协商确定。

                六十服务〓费用公示 业主自行◣管理的,业主委员会应当在∮物业管理区域显著位置公示下列事项:

                (一)服务费用的收支情况;

                (二)物业共用部位、公用场地、共用设施设备经营收益及使用情①况;

                (三)物业管理用房、公用设施设备用房占有使用情况。

                业主委员♀会公示前款事项每年不得少于两次。

                 

                第三节 老旧♀住宅的◎改造和管理

                 

                七十老旧住宅的改造〕 市、县级人民政府应当编制和实施老旧住①宅改造规划,有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差的老旧住宅进行ㄨ改造,并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制

                老旧住宅的范围,由市、县级人民政︽府确定。

                七十一配建物业管理用房和停车场等经营设施 改造老旧住宅,经有利╳害关系的业主同意,并按照法定程序批◤准,可以建设物业管理用房和停车场等经营设施。经营设施的收益用于补充老旧住宅维护▃管理费用。

                 加装电梯改造要求 鼓励老旧小区业主※为满足日常生活需要加装电梯。加装电≡梯由老旧小区主管单位或者业主委∮员会负责组织,需经单元(栋)三分之二以上业主同意符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准。相关业主应当配【合,不得阻拦;自然资源、住房城乡建设、质监等相关部门应当积极支持。

                老旧住宅临时物业管理 选聘物业服务企业管理或者未实施自行管理的老旧住宅,在改造完成前,经业主大会同意,物业所在地物业行政主管部】门可以选择信誉良♀好的物业服务企业,临时提供物业共用部位、共用设施设备♀日常运行,以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务

                临时提供基础性物业服务期间,业主应当交纳♂物业服务费

                老旧住宅小区无法引入物业服务企业管理的,应由街道办事处或乡镇人民政府组织提供基本物业服务。

                第七十改造后的物业管理 老旧住宅改造完成后,由业主大会决定物业管理方式。

                 

                第六章 物业∏的使用与维护

                 

                第七十物业使用与维护的一般要求 物业的使用和维护应当遵∩守市容环」境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防Ψ管理等法律、法规和管理规约、业主大会决定,不得有下列行为:

                (一)擅自改变物业规划用途、设计用途;

                (二)损坏、擅自变动房々屋建筑主体、承重结构;

                (三)违法搭建建筑物构筑物、障碍Ψ物或者擅自改变、破坏房屋外貌

                非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位共用设施设备;

                违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者超负重物品;

                擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;

                制造超过规定标准的噪音、振动、异味;

                (八)影响其他业主正常≡采光、通风;

                (九)任意弃置垃圾、排放污◤染物、抛掷杂物;

                (十)擅自摆设摊点、占道经营;

                (十一)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

                (十二)违反规定∴饲养动物;

                (十三)擅自∞架设电线、电缆;

                十四)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;

                十五)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天∞焚烧杂物;

                十六)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

                (十)占用、堵塞、封㊣ 闭消防通道消防走廊消防登高面,损坏消防设施及器①材;

                (十法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

                有前▅款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会、业主、物业ω使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效Ψ 的,应当及时报告有关行政主管部门有关行政主管部门应当及时▅依法处理。业主、物业使用◥人对侵害自身合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害▂业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

                七十物业共用部位等使用情▓况 利用物业共用部位公共场地、共用设施设备和业主共有房屋从事经营扣除物业服务企业管理费用及法定税金后,所得收益属于全体业主,可以〖由业主委员会或者物业服务企业负责管理,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以用于业主大会决定的其他事项,业主委员会应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

                七十临时占用物业〇共用部位需【要临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部╲位的,除遵守有关规定外,物业服务企业或者◣业主委员会应当与施工单位签订施工合同;需要进入业主专有部分施工的,物业服务企业或者业主委员会应当征得业主同意。

                施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置√公示施工计划,按照施工合同施工,并采取封闭围挡等安全保∩障措施。施工结束后,物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。

                七十〔房屋装饰装修〕 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业,并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为注意事项,并进→行现场监督。除市、县政府确定的相关费用外,物业服务企业不得收取其他任何「费用。

                业主∑ 违反房屋装饰装修或者安▼全使用规定的,物业服务企业应当及时制止,并督促其改正;经督促不改正的,物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当及时依法处理。

                七十车辆管理〕 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位,车位的设→置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定经◤营收益扣除物业服务企业管理费用法定≡税金后属于全体业主也可通过合同约定物业服务企业和全体业主经营收益进行分成。

                物业管理区域内设置车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封⌒ 闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动『车通道,不得影响其他车辆和行人通行。

                工程↑车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放,但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的特种车辆除外。

                物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告公安交警部↓门公安交警部门应当及时依法处理。

                十条物业维护配合▅义务 物业共用部位、共用设施设备ξ维修、养护、更新和改『造时,相关业主、物业◥使用人应当配合其妨碍维修、养护、更新和改造,其他业主、物业使用人造成损害的,依法承担⌒赔偿责任

                八十一有特定要求的设施设备的维护 电梯、机械式停车设备等特种设备应当委托专业机构进行维修和养护。其他消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及有其他特定■要求的设施设备,可以委托专业机构进行维修和养护。

                电梯、消防更新和改造保障 新建住宅物业配置电梯、消防设施的,建设单位〖应当在住宅物业交付前按照物业建筑安装工程费百分之一的比例交存资金,专ζ 项用于电梯、消防设施设备的更新和改造纳入物业管理区域住◤宅专项维修资金管理。

                三条电梯升级改造要求 住宅物业需要电梯进行二次改造的,应当经本幢或者本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。

                电梯原始设计没有预留设置梯控『的,不得改造安置梯控设备。

                专项√维修资金交缴监管 业主▽应当按照国家和省有关规定,将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金缴◎存情况。

                专项维修资金属于业主』共有,专项用于物业共用部位、共用◆设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

                物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障专项维修资金的正常合理使用。

                业主不依法履行交缴住宅〗专项维修资♂金义务的,住宅专♀项维修资金主管部●门应当下达催缴通知书,业主自接到催缴通知书后,超过3个月仍不履行交缴义务的,按照有关规定〇录入失信被执行人名单

                第八十专项维修资〗金的使用表决 专项维修∑ 资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维〗修范围以单元为∞单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

                第八十专项维修资↑金的存储管理 专项维修资金的管理,实行专⌒ 户存储、专款专用、所有权人◥决策、政府监⌒ 督的原则◢。设区的市、县人民政府应々当建立健全专项维修资金的使用、管理和¤监督制度。

                业主大会成↘立前,专项维修资金由物业管★理行政主管部门代↑行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理@ 或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资♀金账户,接受ω 物业管理行政主管部门的监督。

                第八十专∏项维修资金的补缴与转移 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照ω 相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

                物业所有权发生转移时,交存的专项维□ 修资金一并转移给物业买受人。

                第八十物业危及安全时的维修养护 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责⌒任人应当及时维修养护,有关业主应当给予『配合。

                责任人不履行维修养护义务的,经相关业主同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

                物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造№时,相关业主、物业使用人应当予以配合。

                第八十专业经营管线(缆)的维修养护更新责任 物业管理区域内电缆、供』水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时,业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。

                九十〔应急维修机制〕 住宅物业建设工程质量保修期满后◆,在物业管理区域发生下列危及住宅物业或者人身财产安全,需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造,物业服务企业应当及时√组织应急维修

                (一)屋顶、外墙出现严重渗漏;

                )楼体外立面脱落或者有脱落危险

                )电梯设施设备存在严重事故◆隐患且不采取更ζ新、改造、修理难以消除隐患的

                消防设施损坏,消防部门出具整改通知书的;

                因台风、洪水①等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏;

                )危及住宅物业或者人身、财产安全的其他情形。物业服务企业未及时组织应急维修,或者未选聘物业服务企业的,业主委员会或者相Ψ 关业主应当组织应急维修。

                住宅专▂项维修资金划转业主大会※管理前,应急维修费用应当经设※区的市级或者县级人民政府确定的代管机构审核,社会审计机︽构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支;住宅专项维修资金划转业主大会¤管理后,应急维修费用♂应当经业主委员会审核,社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的,由负责管理该资金的部门审核后列支

                专有部分事故防范措施 专有部分▃长期空置的,业主应当告知物业服务企业,并与物业服务企业对空置期间的物业费、电梯运行费、专≡有部分的维修、养护、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故发生。

                〔物业档案 物业档案属于全≡体业主所有。选聘物业服务企业的,物业服务企业应当↘妥善保管,保证档案〓资料齐全,不得泄露业主个♀人信息;业主自行管理的,业主委员会履行保管义务

                执法进小区 县级以上人民政府应当↓确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、交通治安、物业服务收费、电梯管理、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动监督管理的行政♂主管部门,并依法公示。

                县级以上负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门,应当建立违法行为投♂诉登记制度,并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名、联系方式和负责执法事项,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。未依法及时公示的,物业服务企业应当上报物业行政主管部门协调相关部门及时公示,经物业行政主Ψ管部门协调仍不按规定公示的,由々物业行政主管部门报纪检监察部门督促并追究相关部门责任。

                 

                第七章 法律责任

                 

                〔过渡性条款〕 违反①本条例规定应当承担法律责任,有关法律、法◥规已有规定的,从其规定。

                九十〔行政责任〕 物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有」关行政管理部门的工作Ψ人员不依法履行监督管理▽职责,发现违法※行为不予查处,以及玩忽职守、滥用职权、徇私∞舞弊的,依法给予行政处分。

                第九十〔业主委员会法律责任〕 业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该∞决定的业主委员会成员承担民事◤责任;严重损害业主合法权益∴或者严重影响公共秩序的↘,依法追究相关责任。

                第九十〔建设单位法律→责任一〕 违反本条例第十条,物业管理区域内与物业服务相关的门卫室、监控室等配㊣ 套建筑未依法办理权属登记手续,由县级以上∑ 人民政府物业管理行政主管部门▂责令限期改正;逾期≡不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

                擅自改变物业管理区域内与物业服务相关的门卫室、监控室等配套建筑用途的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令立即恢复原使用功能,逾期╱不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

                九十〔建设单位法律责任 违反本条例第十,建设单位♀未在房屋买卖合同中约定配套建设㊣的幼儿园、会所、休闲健身ㄨ用房地下车位等归属的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾☉期不改正的,处万元罚款。

                九十〔建设单位法律责任 违反本条例第十二条第二款,建设单位不按照本条例规定的面↑积和位置配置物业管理用房〇并无偿移交的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,地上房屋面积销售价格三倍的罚款。

                建设单位配置的物业管理用房不具备供水、排水、供电、供热、通风、采光等使用功能的,市、县级物业行政主管部门〒责令限期改正,给予警告,并元的罚款。

                一百建设单位法律责任违反本※条例第四十条第三款,建设单位未对承接查验全过程进行影像记录,并在业主办理入住手续时,不能主动公开承接查验协议,现场无法播放承接查验影像资料,或影像资料应包含而实际未包含监控系统、消防系统等重要设施设备々查验内容的,由市、县级物业行政主管部门责令停止办理业主入▓住手续,限期改正,并处十万元◥罚款¤,限期改正后△,才可重新办理业主入住手续。

                一百零一建设单位法律责任违反本∴条例第四十♂条第五款,对于物业承接查验发现的问题,建设单位未整改落实且未签】订承接查验协议,并将该物业移交给物业服务企业◆的,由市、县级物业行政主管部∑ 门责令限期改正,并处十万元罚款。

                一百零二建设单位法律责任违反本条例第四十「条第款,建设单位未按照承接查验协议◥约定的内容及时解决并组织复验的,由市、县级物业行政主管部门责令限期「改正,并处十万元罚款。

                一百零三〔建设单位法律责任违反本条例第四十条,建设单位未按照本条例规定交存或者补存住宅物业质量保证金的,由市、县级物业行政主管部门◥责令限期改正,给予警告;逾期不改◥正的,除应当交存或者补存住Ψ宅物业质量保证金外,处应当交存或者补存№住宅物业质量保证金百分之卐十的罚款。

                建设单位未按照本条例规定交存更新和改造电梯、消防等设施设备资金的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的♀,除应当交存资金外,处应当交存资金百分之五的罚款。

                一百零四〔建设单位法律责任 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一■的,由市、级物业行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处五千元◤以上一万元以下的罚款:

                (一)未按□ 照规定备案物业管理区域的;

                (二)未按照规定在房屋买卖合同中明示备案的物业管理区域的;

                (三)未按照规定报送↓房屋@ 交付情况,且未按照要求提供筹备首次业主大会会议所需材料的;

                (四)未按照规定备案前期物业服务合同临时管理规约的。

                一百零五〔物业服务企业法律责◢任 物业服务企业违反法律、法规规定或者物业服务合同约定终止物业服↓务的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处万元罚款

                一百零六〔物业服务企业法律▲责任 物业服务ξ 企业违反本条例规定有下列◤行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元的罚款情节严重的☆,依法吊销营业执照←;给业主〇造成损害的,依法承担■赔偿责任

                (一)被解聘的物业服务企业未按照规←定办理移交手续的;

                (二)被解聘的物业服务企业违反规定在退出物⌒业管理区域前未维持正常的物业管理秩序的;

                (三)被解聘的物业服务企业违反规定拒不退出物业管理区域的。

                一百零七〔物业服务企业法律责◢任 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一○的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处三千元以上五千元以下的罚款;给业主造△成【损害的,依法承担赔偿责任:

                (一)未按照规定备案物业←管理区域的;

                未按照〓规定备案物业服务合同的;

                (三)以业主欠缴物业服务费为由限制业主进出小区〗、入户和车辆进入地下停车◆位的;

                (四)在不具备停放车□ 辆条件的道路、场地设置车位的;

                (五)未履行车▽辆停放管理义务的;

                (六)未妥善保管物业ω档案资料,造成资料缺失的;

                (七)泄露业主个人信息的

                )住宅物业专有部分出现质量问题,业主向物业服务企业提出,物业服务企业未能及时转告建设单位

                一百零物业服务企业々法律责任四 违反本条例第十条第款,未经业◆主大会同意,物业服务企业擅自改ω变物业管理用房的◆用途的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,恢复卐原有功能,并处五万元以下罚』款

                一百零物业企业法律责任违反本条例第四十条第五款,对于物业承接查验发现的问题,建设单位未整改落实且未签订承接查验协议,物业服务企业接收并实施该物业服务管理的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,并处十万元罚款。

                建设单位未按照承接查验协议约定的期限整改落实物业服务◇企业未及时向物业主管部门报告的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,并处万元罚款。

                一百一十〔物业服务企业法律责任 违反本条例第四十物业服务企业未能自住宅物业交接之日起三十日内,向物业所在地县级物业行政主管部门办理物业承接查验备案的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,并处万元罚款。

                一百一十一〔物业服务企业法律责任 物业服务企ω 业不履行物业服务合同约定义务,或者履行义务不符合约定的,应当依法承担违约责任。

                一百一十二违规停放车辆法律责任〕 违反本条例规定,有下列情形之一的,由县级以上公安机关交通管理部门给予警告;驾驶人不在现场或者ω 虽在现场但拒绝驶离,妨碍其他车辆、行人通行的,按有关交警部门法规制度处理:

                (一)在机动车通道停放车辆的;

                (二)在不具备停放车辆条件的道∑路、场地停放车辆☆的

                (三)在住宅物业管理区域停放工程车辆大中型客货车辆的。

                一百一十三损害物业共用部位和共用设施☆设备法律责任〕 违反本条例规定,非法处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,五万元以▂上二十万元以下的罚款;给业主□ 造成损害的,依法承担赔∮偿责任。

                违反本条例规定,非法侵占损坏属于业主的物业共用部位、共用设施设备的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上二万■元以下的罚款;给业主造成损害的,依法承担赔偿责任。

                 

                第八章  

                 

                一百一十四名词含义 本条例下列用语的含义是:

                (一)物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物以及配∞套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,为业主提供服务的活√动。

                (二)专业经营设施设备,包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

                (三)共用部位,是指根据∮法律、法规和房屋々买卖合同,由单幢住宅物业内业主或者单幢住宅物业①内业主以及与之结构相连的非住宅物业业主共有的部位,一般包括:住宅∩物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户♀外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

                (四)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅物业业主或◎者住宅物业业主以及有◣关非住宅物业业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车◣库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

                (五)专有部分,是指在构造和利用方面具有独立性,由单独业主独立使用和处分,能够为特定业主登记所有权的物业部位。

                (六)菜单制模式,是指在保证本条例规定的物业服务内容的前提下,建设单位或者业主根据其选择的物业服务项目、服务内容、服务等级标准综合确定的物业服务费用支付给物业服务企业,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物≡业服务计费方式。

                (七)物业管理用房,包括物业办公用∴房(含保安、监控用房)、档案用房、仓储用房和维修、保洁用房等。

                (八)物业管理区域显著位置,包括物业管理区域的主要→出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等。

                (九)物业档案,包括物业权∴属资料、技术资料、验收资料,业主、物业使用人的权属资♀料、个人资料,物业◥运行记录、物业维修记录、物业服务记录和↘物业管理相关合同资料等。

                (十)终端用户端口,是指包括变(配)电、二次供水、供热系统、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装】置与最终用户户门交接处。

                一百一十五面积和人数的计算方式 本条例规定的面积和人数,按照下列方式计ぷ算:

                (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面↓积计算;尚未进行物权登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

                (二)业主人数,按照♂专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有⊙一个以上专有部分的,按照一人计算。

                (三)建筑物总面积∏与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

                一百一十六施行日期〕 本条例自       日起施行。

                回复意见邮箱:jstfgc2017@163.com
                联系人:王瑞
                电话: 0451-53644869
                 
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